Посуточная аренда жилья в разгар летнего туристического сезона нередко становится кошмаром для соседей. Бесконечный поток незнакомцев, сломанный домофон, двери парадной настежь, шумные вечеринки до утра и другие «радости» за стеной.
Можно ли запретить такую краткосрочную сдачу квартиры и что делать, когда временные жильцы нарушают покой постоянных? Разбираемся вместе с юристами аппарата Уполномоченного по правам человека в Санкт-Петербурге Светланы Агапитовой.
Собственник жилого помещения вправе распоряжаться своей квартирой, в том числе предоставлять ее во временное пользование другим людям на короткий срок.
В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ и позицией Конституционного Суда РФ (Постановление от 23.03.2023 № 9-П) посуточная аренда — это не запрещенные в жилых домах гостиничные услуги (хостелы), а законная форма краткосрочного найма, если она не создает соседям неудобств, существенно превышающих обычные.
Но что делать, когда такие неудобства создаются? Если временные жильцы систематически шумят в ночное время, нарушают правила проживания, портят общее имущество?
Здесь речь идет уже не о способе сдачи квартиры, а о нарушении прав соседей. Соответственно, жаловаться следует не на сам факт посуточной аренды, а на конкретные нарушения и правильно фиксировать каждое из них с привлечением компетентных органов.
Куда обращаться в зависимости от нарушения?
Универсального органа, который решит все проблемы сразу, не существует. Поэтому важно обращаться именно туда, в чью компетенцию входит конкретное нарушение.
Если постояльцы шумят ночью, устраивают вечеринки, нарушают общественный порядок — следует незамедлительно вызывать полицию. Каждый выезд сотрудников полиции, зарегистрированное сообщение о происшествии и составленный материал проверки впоследствии могут стать важными доказательствами систематического нарушения прав соседей.
Если повреждено общее имущество дома — выбиты окна в парадной, сломан лифт, испорчен домофон, разрисованы стены, — необходимо обратиться в управляющую организацию. Ее представители обязаны зафиксировать повреждения, составить соответствующий акт и организовать устранение последствий. При наличии виновных лиц причиненный ущерб может быть взыскан в установленном законом порядке.
Если есть основания полагать, что квартира фактически используется как гостиница или хостел (признаки организации гостиничного сервиса), целесообразно обратиться в Государственную жилищную инспекцию. На ГЖИ возложен контроль за соблюдением ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, регулирующей вопросы предоставления жилья собственником другим лицам.
Если нарушения носят систематический характер, не прекращаются, несмотря на обращения в полицию, управляющую организацию и контролирующие органы, а собранные материалы подтверждают нарушение прав соседей, следующим шагом может стать обращение в суд. Материалы полицейских проверок, акты управляющей организации, документы ГЖИ и другие доказательства помогут суду объективно оценить обстоятельства дела и принять решение о защите нарушенных прав.
Главная сложность на практике — нежелание большинства жителей дома самостоятельно отстаивать свои права, загруженность и/или пассивность УК, ГЖИ и полиции. Но при активности, упорстве и правовой грамотности тех, чьи права нарушают гости «посуточных» квартир, а также постоянной фиксации ими нарушений, механизм защиты будет более эффективным.
За что может наступить ответственность для собственника-арендодателя?
Сам факт посуточной аренды не означает, что собственник автоматически отвечает за любые действия своих жильцов. Вместе с тем, если он знает о систематических нарушениях и не принимает мер для их прекращения, это может иметь для него правовые последствия.
Владелец обязан использовать жилое помещение, не нарушая права и законные интересы соседей (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). При рассмотрении конкретных споров суд оценивает обстоятельства дела и определяет, кто является надлежащим ответчиком и обязан возместить причиненный вред.
Если собственник допускает использование квартиры с нарушением требований законодательства либо не исполняет возложенные на него законом обязанности, игнорирует подтвержденные компетентными органами незаконные действия нанимателей, он может быть привлечен к ответственности.
Пострадавшие вправе обратиться в суд с требованиями о защите своих нарушенных прав, в том числе о возмещении причиненного имущественного вреда и о компенсации морального.
Соседи могут потребовать устранить нарушения (не использовать квартиру способом, нарушающим права соседей, запретить деятельность гостиничного типа и др. в зависимости от конкретной ситуации). При наличии достаточных доказательств систематических нарушений суд удовлетворит иск.
В каких случаях собственник может столкнуться с правовыми последствиями?
Нарушение правил проживания и прав соседей
Если наниматели сломали лифт, разбили окна в парадной или затопили квартиру ниже этажом, требования могут быть предъявлены как непосредственному причинителю вреда, так и собственнику или нескольким ответчикам (в зависимости от обстоятельств дела, если имеются предусмотренные законом основания).
Если собственник под видом посуточной аренды превратил квартиру в полноценный хостел (с ресепшен, горничными, вывеской), по суду можно требовать прекращения такой деятельности (на основании ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).
Уклонение от уплаты налогов
Если собственник обязан представлять декларацию 3-НДФЛ (он не является ИП или самозанятым), доходы от краткосрочной аренды подлежат обязательному декларированию и налогообложению.
За сдачу жилья «в серую» Федеральная налоговая служба на основании ст. 122 НК РФ взыщет штраф в размере от 20% до 40% от суммы неуплаченного налога, а также обяжет выплатить весь скрытый налог за предыдущие три года и пени за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ).
Штраф за непредоставление декларации 3-НДФЛ — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (ст. 119 НК РФ).
Своевременное устранение нарушений позволяет избежать ведомственных проверок, длительных судебных споров и сохранить добрососедские отношения.
Комментарий Светланы Агапитовой
«Право собственности — одно из основополагающих прав человека. Владельцы квартир вправе распоряжаться своим жильем, в том числе сдавать его внаем. В то же время каждый житель многоквартирного дома имеет право на безопасные и спокойные условия проживания.
К сожалению, добиться от правоохранительных и контролирующих органов своевременной и адекватной реакции на случаи нарушений прав жильцов соседями и их гостями (и далеко не только арендодателями и нанимателями «посуточных» квартир) бывает очень непросто. Но бдительность, активность и сплоченность собственников жилья в многоквартирных домах, своевременная фиксация ими нарушений, подкрепление обращений в органы власти доказательствами и решимость в отстаивании своих прав в суде, как показывает наш опыт, на самом деле работают — вероятность восстановления нарушенных прав значительно возрастает.
Важно помнить, что уважение к правам соседей — обязанность каждого собственника жилья, независимо от того, проживает он в квартире сам или предоставляет ее другим людям».