11.09.2020
«Может ли супруг(а) продать нашу квартиру без моего ведома?», – в последнее время за консультацией по этому щекотливому вопросу горожане обращались к Уполномоченному по правам человека в Санкт-Петербурге Александру Шишлову неоднократно. И тут важно понимать особенности действующего законодательства, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
С 2017 года существует нюанс, который полезно знать всем, кто покупает или продает квартиру. Если речь идет о совместном недвижимом имуществе, то сейчас его действительно можно реализовать без согласия супруга. И Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) зарегистрирует такую сделку. Однако она может быть оспорена и с большой вероятностью признана незаконной.
По данным петербургского управления Росреестра за последние два года подобных сделок в нашем городе зарегистрировано почти две тысячи. В перспективе все они могут обернуться серьезными проблемами для их участников…
Согласие супруга нужно, но… продать можно и без него
Покупка или продажа квартиры – процедура хлопотная и всегда нервная. Поиски вариантов, агенты, нотариусы, банки, оформление, регистрация, передача денег. Хочется, чтобы все это поскорее завершилось, и каждый остался при своем интересе: продавец - с деньгами, покупатель - с жильем. Финалом сделки считается регистрация права собственности в Росреестре. Именно после получения подтверждения из этого ведомства обычно и происходит передача денег. Но факт регистрации не гарантирует прав нового собственника.
Если квартира куплена в браке, а собственность оформлена на одного из супругов, то ее можно продать без документально подтвержденного согласия второго. Скорее всего, добросовестные агентства недвижимости и нотариусы, сопровождающие сделку, будут требовать оформления согласия. Но законодательство позволяет самостоятельно составить договор купли-продажи (благо в интернете множество образцов), собрать другие документы и подать их для регистрации права собственности в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
Заверения у нотариуса требуют не все сделки.*
В МФЦ тоже должны спросить о нотариально заверенном согласии второго супруга. Однако требовать не имеют права. Если настоять, то документы примут. Росреестр внесет запись о том, что согласия супруга не было, но зарегистрирует нового собственника. Информация об этом имеется на официальном сайте ведомства.
Последствия
Сделка с совместным имуществом супругов, оформленная без согласия одного из них, чревата серьезными последствиями. Допустим, супруг, без чьего ведома была реализована недвижимость, узнает об этом и полный праведного гнева отправляется в суд. Там при рассмотрении спора будут руководствоваться Семейным Кодексом РФ, 35 статья которого требует нотариально удостоверенного согласия.
Итогом разбирательства с высокой степенью вероятности станет признание сделки купли-продажи недействительной. Последствия такого решения очевидны: покупатель должен вернуть недвижимость, продавец – деньги. При этом деньги могут быть уже потрачены, а спорная квартира продана еще кому-то. Естественно, что аннулирование первой сделки, отменяет всю «цепочку» действий с этой недвижимостью. Дальнейшее развитие событий зависит от обстоятельств и прошедшего времени.
Почему это возможно?
Поскольку описанная выше проблема касается в т.ч. нарушения конституционного права на жилище, петербургский омбудсмен всесторонне изучил этот вопрос. Юридическая сторона выглядит следующим образом.
Росреестр в своей деятельности руководствуется нормами Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Согласно этому документу отсутствие согласия супруга на продажу недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности. Однако в Единый государственный реестр недвижимости обязательно вносится запись об отсутствии согласия супруга на совершение сделки (порядок изменения этой записи, например, в случае получения согласия после регистрации, не предусмотрен).
В то же время в соответствии с Семейным кодексом для продажи совместно нажитого имущества требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Если это требование не выполнено, то в течение года с момента, как супруг узнал о сделке, он может ее оспорить и признать недействительной.
Таким образом, значительная часть ответственности за соблюдение чистоты операций, совершаемых с совместно нажитым недвижимым имуществом, возложена на граждан. Степень же контроля государства в этих вопросах не позволяет препятствовать регистрации права собственности, но фиксирует факт отсутствия согласия.
Данные послабления были сделаны, чтобы не ограничивать право граждан распоряжаться имуществом в тех случаях, когда по тем или иным причинам получить согласие супруга невозможно. Однако это требует от участников сделок с недвижимостью знания законодательства и внимания к документальному оформлению таких операций.
Как избежать проблем?
По данным, полученным Уполномоченным из Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, с начала 2018 года по июль 2020 в нашем городе зарегистрировано 1703 сделки с недвижимостью без согласия одного из супругов. Причем некоторые договоры купли-продажи удостоверены нотариусами, о чем также внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости. Любая из этих сделок может быть оспорена в судебном порядке и признана незаконной. Важно понимать, что все это касается и бывших супругов, если квартира приобреталась, когда они состояли в браке.
Потенциальные покупатели должны понимать, что обязательность нотариально удостоверенного согласия супруга на отчуждение совместной собственности никто не отменял. И контролировать соблюдение этого требования нужно самостоятельно. Отсутствие согласия при совершении сделки ведет к ограничению прав нового собственника.
Юристы аппарата Уполномоченного рекомендуют перед приобретением жилья запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и удостовериться, что там нет записи об отсутствии согласия супруга продавца на совершение сделки.
* - Договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения в случаях:
- Продажа квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ).
- Продажа доли (долей) в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу, за исключением одновременной продажи всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015).