«Много лет назад мы купили дом с земельным участком в садоводстве. Прямого выхода к дороге у нас нет. Но владельцы смежного участка разрешили сделать тропу через их территорию. Сейчас соседи сменились и запретили ходить через их двор. Договариваться не получается. В итоге, мы не можем пользоваться дачей. Что нам делать?», - задает вопрос Уполномоченному Сергей Валерьевич*.
«Не купи двора, купи соседа», - гласит народная мудрость. Судя по всему, Сергею Валерьевичу повезло с первыми соседями, много лет позволявшими безвозмездно пользоваться своим имуществом. Однако новые собственники этих взглядов не разделяют, и здесь впору вспомнить другую созвучную ситуации поговорку: «Соседским теплом не угреешься» - собственность неприкосновенна. Но бывают исключения. И если не получается договориться на бытовом уровне, нужно искать выход в правовом поле.
Что такое сервитут?
Споры о праве прохода через чужой участок можно решить с помощью сервитута. По сути, это официальное разрешение пользоваться соседской землей в рамках оговоренных ограничений.
Примеров сервитута в повседневной жизни множество. Это не только предоставление прохода или проезда через частную собственность, но и обеспечение доступа к общим коммуникациям, строительным объектам, водоемам и т.д.
NB: Следует понимать, что сервитут – это вынужденная необходимость. Его можно получить только в том случае, когда нужды соседей закрытого от дороги участка никаким другим путем не обеспечить.
К примеру, владелец земли в садоводстве перекрывает доступ к озеру. Если никакого иного доступа к воде нет, можно поднять вопрос об установлении сервитута. Одного их желания соседей сократить маршрут будет недостаточно.
! Недвижимость, в отношении которой устанавливается сервитут, считается обременённой.
Какие бывают сервитуты?
Сервитуты бывают двух видов:
✔️Частный (заинтересованность присутствует у ограниченного круга лиц и субъектом соглашения выступает физическое лицо);
✔️Публичный (необходимо для обеспечения нужд населения, поэтому инициатором выступает представитель власти).
По срокам:
✔️ Срочным, временным (если разрешение на пользование получено на конкретный срок и указана дата окончания действия);
✔️Бессрочным, постоянным (когда даты окончания нет).
Как оформить сервитут?
Физическое лицо может получить сервитут двумя способами:
✔️По соглашению сторон;
✔️В судебном порядке.
NB: Конечно, первый вариант наиболее предпочтителен. Проще договориться с хозяином земельного участка, обсудив ограничения, плату и иные условия. Возможно, сосед Сергея Валерьевича, отказавший в проходе через участок, согласится на такого рода сделку на возмездной основе.
Если компромисс найти не удастся, можно обратиться в суд с требованием установить сервитут. В случае выигрыша следует обратиться в Росреестр с решением суда и исполнительным листом.
! Без регистрации права в Росреестре, пользование земельным участком будет незаконным!
Сколько стоит «проход через чужой участок»?
Какого-либо закона, регулирующего стоимость частного сервитута, нет. Размер и периодичность выплат устанавливается в ходе обсуждения сторон и закрепляется договором.
Можно обратиться за помощью к независимому эксперту. Специалисты проведут оценку и помогут понять реальную стоимость такого права, исходя из площади обремененного участка, выгоды требующей сервитута стороны и неудобств собственника земли.
! Мнения экспертов носят рекомендательный характер.
Что важно понимать:
✔️Собственник обремененной сервитутом земли не теряет права пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
✔️За предоставление права пользоваться своей землей собственник имеет право установить плату.
✔️В случае смены собственника сервитут не аннулируется, а сохраняет силу действия в течение срока, указанного в правоустанавливающем акте. Это нужно учитывать, приобретая участок «с обременением».
✔️В судебном порядке можно оспаривать не только отказ от предоставления сервитута, но и размер платы за него.
Перед тем, как поднимать вопрос об установлении сервитута, следует внимательно ознакомиться с соответствующими положениями Гражданского и Земельного кодексов. Кроме того, Верховный суд РФ обобщил практику судов по искам об установлении сервитута. Это поможет лучше понять принципы подхода судебной системы к рассмотрению данной категории дел.
*данные изменены