«Я не хочу, чтобы моя квартира досталась этой … женщине, могу я передумать и вернуть все как было?!» С таким вопросом-восклицанием в приемную петербургского уполномоченного по правам человека Светланы Агапитовой пришла пожилая женщина. Ее интересовала возможность расторжения договора ренты и пожизненного содержания с соседкой. Рентополучателями были заявительница и ее престарелая мать, которая в свое время и настояла на сделке. Теперь же, когда родительницы не стало, петербурженка пришла за советом на прием в аппарат Уполномоченного. Рассказываем, что ей объяснили наши юристы и почему они рекомендуют одиноким гражданам во избежание рисков рассматривать государственную пожизненную ренту.
Люди как люди…
Договоры ренты - это соглашения, в которых одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) свое имущество (чаще всего недвижимость), а взамен получает либо регулярные денежные выплаты, либо обеспечение содержания в течение жизни. Договор ренты может быть пожизненным (выплата денег) или пожизненным с иждивением (обеспечение содержания, включающее питание, уход, лечение и т.д.).
Ситуаций, в которых самые лучшие и добрые соседи, самые внимательные и заботливые друзья одиноких пожилых людей после заключения с ними договора ренты и пожизненного содержания резко либо постепенно перестают быть таковыми, в практике Светланы Агапитовой, к сожалению, предостаточно.
Например, банальная, но оттого не менее жуткая история про 85-летнюю Людмилу Павловну, которую обманула соседка - она перестала выполнять условия заключенного десять лет назад договора ренты и пожизненного содержания пожилой женщины, честно признавшись, что ждет, когда «ситуация разрешится естественным путем». После вмешательства Уполномоченного договор был расторгнут, и жизнь пожилой женщины изменилась в лучшую сторону (подробности здесь).
А защитить 89-летнюю Татьяну Николаевну от ее недобросовестной рентодательницы, которая ничего ей не платила, да еще и пенсию забирала, Уполномоченному помогли неравнодушные сотрудники ЖСК (читать тут).
В перечисленных случаях рентодатели - вовсе не черные риелторы или другие профессиональные мошенники (хотя жалоб на них у нас тоже хватает), а… люди как люди. У каждого из них была своя причина показать истинное лицо тому, кто передал им свою недвижимость...
Если условия сделки нарушаются, ее, разумеется, можно расторгнуть через суд либо по соглашению сторон. Как, собственно, и сделали при поддержке юристов аппарата Уполномоченного Людмила Павловна и Татьяна Николаевна.
А как быть с не прописанными в договоре пунктами? Пожилые люди ведь далеко не всегда внимательно читают документы, которые подписывают. На словах договариваются об уходе, лечении, совместном досуге, а в соглашении про это ни слова. И, значит, правовых оснований для расторжения договора нет.
И про обманутые надежды, и про непростой характер, и про обиды многих пожилых рентополучателей не стоит забывать… В общем, договор ренты – дело рискованное. Нередко, для обеих сторон.
Просто передумать нельзя
История Галины Петровны*, с которой она пришла в приемную Уполномоченного, как раз про обманутые надежды… К соблюдению соседкой Ириной Яковлевной условий договора ренты и пожизненного содержания у нее претензий нет. А вот к самой Ирине Яковлевне – есть. Отношения у них всегда были сложными, а когда не стало матери Галины Петровны, которая много лет назад и настояла на сделке, совсем испортились.
«Для мамы Ира была близким человеком, она в ней души не чаяла, вот и решила передать ей квартиру, которая была у нас в долевой собственности, чтоб она о нас заботилась, - сообщила Галина Петровна. - Я маме перечить не могла, ее же воспитание не позволяло… А когда мама умерла, я решила, что не хочу, чтобы моя квартира досталась этой … женщине. Могу я передумать и вернуть все как было?!»»
Выслушав Галину Петровну, юрист аппарата Уполномоченного Елена Фаюстова постаралась объяснить ей правовые основания расторжения договора и развеять обманутые надежды.
Во-первых, потому что доля матери теперь принадлежит Ирине Яковлевне. Наследник получателя ренты не может расторгнуть этот договор, заключенный при его жизни, если только сам получатель не начал процедуру расторжения. Но мать, по словам самой Галины Петровны, все устраивало.
Во-вторых, просто передумать и расторгнуть договор ренты по своему желанию, не имея на то веских оснований, нельзя.
Расторгнуть или изменить условия договора ренты можно, но в определенных случаях. В одностороннем порядке расторгнуть либо изменить договор получатель ренты может только через суд, если плательщик нарушает условия договора. Это может быть связано с невыплатой ренты, невыполнением обязательств по содержанию иждивенца и другими существенными нарушениями.
Елена Фаюстова порекомендовала заявительнице обсудить ситуацию с плательщицей ренты. Ведь изменение условий договора возможно по соглашению сторон, путем заключения дополнительного соглашения, которое также требует регистрации.
«Вернуть все как было уже точно не получится» - резюмировала юрист аппарата Уполномоченного.
Комментарий Светланы Агапитовой
«Ситуация Галины Петровны, признаем честно, не критическая. Ее из дома никто не выгоняет, договор, как выяснили мои сотрудники, соблюдается… Но чем больше я узнаю о конфликтах между плательщиками и получателями пожизненной ренты, тем больше убеждаюсь в неоспоримых преимуществах заключения таких договоров с государством**. Плюсы государственной пожизненной ренты в Санкт-Петербурге – это единовременная выплата 10% от рыночной стоимости жилья и ежемесячные платежи (сейчас это 22 800 рублей – хорошая прибавка к пенсии), которые никто не задерживает. Потом это жилье смогут получить от города нуждающиеся.
Есть пока, к сожалению, и ограничения, которые не позволяют многим пожилым собственникам недвижимости заключить такой договор с городом.
Я уже три года назад предлагала руководству Жилищного комитета и Горжилобмена, отвечающих за эту городскую программу, расширить возможности петербургских пенсионеров заключать договоры государственной пожизненной ренты. Надо вновь напомнить.
Во-первых, снизить возрастной ценз для получателей ренты с 75-ти до 70 лет. И, во-вторых, расширить категории рентополучателей. Сейчас это - одинокий гражданин либо семейная пара. Мы с коллегами предлагаем включить сюда братьев и сестер, родителей и детей, достигших 70 лет. Как в ситуации Галины Петровны. Две пожилые женщины одинокие вместе жили – мать и дочь. Была бы у них возможность заключить договор государственной пожизненной ренты, и конфликта Галины Петровны с Ириной не было бы…
Получается, что сохраняют актуальность наши рекомендации Жилищному комитету».
*Имена изменены
**Государственная пожизненная рента
Государственная услуга по заключению от имени Санкт‑Петербурга договоров пожизненной ренты предоставляется с сентября 2015 года в соответствии с Законом Санкт‑Петербурга от 19.11.2014 № 629-120 «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты» и Постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 07.09.2015 № 757 «О мерах по реализации Закона Санкт‑Петербурга «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты».
Договор пожизненной ренты гарантирует государственную защиту жилищных прав пожилых граждан от посягательств третьих лиц, а также предусматривает возможность получения дополнительного дохода для улучшения условий проживания на пенсии.
Договор предусматривает отчуждение гражданином или супружеской парой – Получателем ренты жилого помещения, принадлежащего ему (им) на праве собственности, в государственную собственность Санкт‑Петербурга - Плательщика ренты и порождающий обязательства Плательщика ренты по выплате денежных сумм в виде единовременной выплаты и ежемесячно выплачиваемых рентных платежей на весь период жизни Получателя ренты.
Единовременная выплата - денежная сумма в размере 10% от рыночной стоимости жилого помещения гражданина.
Рентные платежи - ежемесячные денежные выплаты, которые Плательщик ренты выплачивает Получателю ренты в течение его жизни в определенном размере, установленном в Договоре ренты, при условии ежегодной индексации с учетом индекса роста потребительских цен, применяемого при формировании бюджета Санкт‑Петербурга на соответствующий финансовый год.
При передаче жилого помещения, принадлежащего супругам на правах совместной или долевой собственности, рентный платеж устанавливается в соответствующих долях каждому по условиям договора.
Договоры ренты от имени Санкт‑Петербурга уполномочено заключать Санкт‑Петербургское государственное бюджетное учреждение «Горжилобмен», подведомственное Жилищному комитету Санкт‑Петербурга.
Условия заключения от имени Санкт‑Петербурга Договора ренты:
Заключить Договор ренты могут граждане, достигшие 75-летнего возраста, являющиеся единственными собственниками жилых помещений и единственными лицами, зарегистрированными по месту жительства.
После заключения Договора ренты Получатель ренты проживает в своем жилом помещении и сохраняет право пользования жилым помещением, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, как фактический потребитель этих услуг, за исключением оплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах за жилые помещения, находящиеся в собственности Санкт‑Петербурга, которые в установленном порядке осуществляются за счет средств бюджета Санкт‑Петербурга.
В дальнейшем эти жилые помещения будут использоваться целевым назначением для предоставления городским очередникам в целях улучшения жилищных условий.