В аппарате Уполномоченного по правам человека в Санкт-Петербурге Светланы Агапитовой обобщены предложения участников первого заседания созданной при омбудсмене межведомственной группы по защите пожилых людей от мошенничества с недвижимостью. Оно было посвящено совершенствованию правоприменительной практики в сфере заключения нотариально заверенных сделок, договоров ренты и пожизненного содержания.
Создание межведомственной рабочей группы
Вопрос о дополнительных мерах защиты одиноких пожилых горожан от мошенничества с недвижимостью был впервые поставлен перед Светланой Агапитовой в конце марта этого года, когда она выступала в Законодательном Собрании с Докладом о деятельности Уполномоченного и ситуации с обеспечением прав человека в Петербурге. Омбудсмен тогда предложила автору вопроса - депутату Алексею Далматову привлечь к комплексному изучению и обсуждению этой проблематики городскую прокуратуру, ГУ МВД, Минюст, Росреестр, Нотариальную и Адвокатскую палаты, профильные комитеты Смольного и другие заинтересованные структуры. Парламентарий поддержал ее предложение, после чего на площадке Уполномоченного было организовано межведомственное совещание о мошенничестве с недвижимостью одиноких пенсионеров и способах противодействия таким преступлениям.
По итогам совещания стало понятно, что озвученные на нем проблемы и дефициты механизмов их разрешения требуют объединения усилий и взаимодействия. Для этого при Уполномоченном была создана межведомственная рабочая группа. В настоящее время она занимается разработкой дополнительных мер государственной защиты и правовой помощи пожилым людям при купле-продаже недвижимости. В дальнейшем планируется изучить пробелы законодательства и практики его применения при совершении сделок с недвижимостью петербуржцев и из других социально уязвимых групп (людей с ограниченными возможностями здоровья, в т.ч. психического, сирот).
В первом заседании межведомственной рабочей группы при Уполномоченном участвовали представители прокуратуры, оперативно-розыскной части ГУ МВД, Минюста, Росреестра, Комитета по делам записи актов гражданского состояния, Комитета по социальной политике, Жилищного комитета, Горжилобмена, Нотариальной и Адвокатской палат Санкт-Петербурга.
Открывая заседание, Светлана Агапитова поблагодарила членов рабочей группы за готовность к сотрудничеству на регулярной основе и выразила надежду, что совместными усилиями удастся найти алгоритмы действий, которые позволят эффективнее защищать имущественные права уязвимых категорий граждан и предотвращать преступления, связанные с хищением недвижимости.
«В Петербурге накоплен позитивный опыт предотвращения мошенничества с недвижимостью, но цифры расследованных преступлений вызывают тревогу, - отметила Уполномоченный. – С 2019 по 2021 год до суда дошли 77 уголовных дел о хищении объектов недвижимости, было расследовано 146 преступлений, общая рыночная стоимость похищенных квартир – более 665 млн рублей».
Омбудсмен также напомнила, что Законодательное Собрание Петербурга в середине сентября приняло за основу проект обращения в Госдуму с поправкой к Федеральному закону «Об актах гражданского состояния». Инициатором обращения выступил депутат Константин Чебыкин. Он предложил обязать нотариусов при ведении наследственных дел и сделок с недвижимостью проверять подлинность предоставленных документов о родстве с помощью Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния или направлять уточняющие запросы в соответствующие органы. По данным парламентария, значительная часть преступлений с недвижимостью совершается в результате подделки документов.
Поддельные документы
У присутствующей на заседании начальника правового управления Комитета по делам ЗАГС Правительства Санкт-Петербурга Анастасии Серовой эта законодательная инициатива вызвала удивление: «Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния создан в 2018 году, его оператором является Федеральная налоговая служба, а нотариусы, которые и так проверяют подлинность документов о родстве, имеют к нему электронный доступ. Все выданные в нашем городе свидетельства, начиная с 20-х годов прошлого века, оцифрованы. Я не совсем понимаю, в чем тут проблема?».
Вице-президент Нотариальной палаты Петербурга Елена Ульянова уточнила, что оперативная проверка подлинности записей актов гражданского состояния и выявление подделок действительно вызывают определенные трудности: «С документами, выданными в нашем городе, у нотариусов сейчас проблем нет, а с документами, выданными в Ленинградской области, других регионах и бывших союзных республиках, есть. Потому что зачастую многих таких записей в электронном реестре нет. Почему их не внесли? Не отсканировали еще или это подделка?.. По городу ведь ходит большое количество поддельных документов. А наши запросы в органы ЗАГС других регионов нередко остаются без ответа».
Представитель Адвокатской палаты Ольга Наувенс привела из своей практики свежий пример с подделкой свидетельства, якобы выданного в Молдавской ССР. В рамках государственной программы бесплатной юридической помощи адвокат представляет в суде пенсионерку, обманным путем помещенную в психиатрическую больницу и лишенную квартиры «родственником». При том, что у потерпевшей никаких молдавских родственников нет.
То, что поддельных документов в Петербурге много, подтвердил и начальник 2 отделения по раскрытию преступлений, связанных с завладением объектами недвижимости, 7 отдела ОРЧ ГУ МВД Алексей Бабин. Он обратил внимание на участившиеся случаи использования мошенниками настоящих паспортов с «чужими» фотографиями. Чтобы установить личность преступников, правоохранительные органы просят нотариусов вести фото- и видеофиксацию заверения сделок с недвижимостью, но пока не находят понимания.
Нотариусы же предлагают решать эту проблему превентивным путем, так как несут имущественную ответственность за оформленные ими сделки с недвижимостью.
«Если бы у нас был оперативный электронный доступ к сканам страниц с фотографиями, а не только к паспортным данным, это бы помогло предотвратить многие преступления», - уверена Елена Ульянова.
Пожизненная рента
Основные риски в сфере заключения пожилыми людьми и инвалидами договоров ренты и пожизненного содержания с иждивение озвучил на заседании советник Уполномоченного Константин Шарыгин.
«В собственность новых владельцев, иногда за символическую плату или вообще безвозмездно, переходит представляющая для них экономический интерес квартира и иная недвижимость. Сами же бывшие владельцы квартир рассматриваются злонамеренными приобретателями жилья как излишнее «обременение», от содержания которого (в виде рентных платежей) они предпочитают по возможности уклониться. Были в Петербурге и факты злонамеренного включения в договоры ренты и пожизненного содержания условий о переселении рентополучателя в малоценное жилье или дом в сельской местности. Крайние случаи представляет деятельность «черных риэлторов» (криминальные практики, связанные с лишением жизни получателей ренты, обеспечивающие для них устранение обременений и беспрепятственное распоряжение недвижимостью)», - сказал представитель омбудсмена.
Старший прокурор управления по надзору за соблюдением федерального законодательства прокуратуры Петербурга Екатерина Носенок привела два случая из своей практики. В обоих правовых оснований для расторжения договоров пожизненной ренты, на которых настаивали ее пожилые получательницы, не было. Одна считала, что кроме ежемесячных выплат рентодатель должен был осуществлять за ней уход, однако это не было прописано в договоре. Вторая хотела расторгнуть договор, потому что рентодатель не оплачивал жилье и коммунальные услуги. Но обязанности такой согласно подписанному сторонами документу не было. В результате – договоры эти расторгнуть в суде не удалось.
«Многие пожилые люди даже не читают документы, которые подписывают», - сказал замначальника адвокатуры и нотариата Минюста Александр Саблин и предложил вместе подумать, что можно сделать для того, чтобы пенсионеры консультировались не у юристов-мошенников, а у тех, кто работает в рамках государственной системы бесплатной юридической помощи. «Мошенники пока опережают эту систему с большим отрывом», - констатировал представитель Минюста.
Константин Шарыгин напомнил, что существующее правовое регулирование содержит гарантии, направленные на исключение совершения мошеннических действий под юридической формой гражданско-правовых сделок. К их числу относится обязательное нотариальное удостоверение договоров ренты (статья 584 ГК РФ). При этом нотариус обязан не только разъяснить сторонам смысл совершаемой сделки, но и проверить соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статья 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Кроме того, договор отчуждения имущества, которое передается под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.
Елена Ульянова сказала, что договоры ренты и пожизненного содержания, заключенные физическими лицами, довольно редко встречаются в практике петербургских нотариусов, возможно, потому что люди боятся их заключать. «Я знаю о случаях, когда договоры не заключались после личной беседы потенциальных рентополучателей с нотариусом. В ходе таких бесед выяснялось, что на пожилого человека пытались надавить, либо он не осознавал правовых последствий, а после разъяснений нотариуса отказывался заключать договор», - отметила вице-президент Нотариальной палаты.
Количество договоров ренты с физическими лицами за прошлый год назвал помощник главы Росеестра по Петербургу Александр Семчуков. Их было 305. Договоров пожизненной государственной ренты, заключенных в 2015-2022 годы, по данным представителя Жилищного комитета Оксаны Пархачевой, еще меньше – 161. При том, что гарантированные государством ежемесячные рентные платежи – порядка 20 тысяч рублей (единовременная выплата при заключении договора – около 500 тыс. рублей).
«Ежегодно бюджетом Санкт-Петербурга предусмотрены ассигнования на выполнение обязательств по договорам ренты, заключенным в предыдущие годы, и оформление еще порядка 15 договоров, - сообщила представитель Горжилоомена Ольга Лукина. – И за все время действия этой программы (седьмой год) у нас еще не было ни одного случая, чтобы кто-то обратился, а денег в бюджете не нашлось. Правда, есть желающие заключить договор, которые не могут этого сделать из-за установленных городом ограничений. Например, если еще не достигли 75-ти лет, или договор хотят заключить супруги, один из которых не является собственником, или если вместе проживают не муж с женой, а братья или сестры, или родители-долгожители с детьми-пенсионерами».
Предложения рабочей группы
Участники совещания согласились, что преимущества заключения договоров пожизненной ренты с государством неоспоримы, и предложили больше информировать пожилых людей о существовании такой возможности. В ближайшее время это будет сделано 14 октября – в рамках просветительского проекта Уполномоченного и библиотеки Маяковского «День социально-правовой информации для граждан старшего поколения «Ваши права – вопросы и ответы». Специалисты Горжилобмена подтвердили свое участие в мероприятии.
По итогам первого заседания рабочей группы Уполномоченным были поддержаны следующие предложения по расширению возможностей пенсионеров заключать договоры государственной пожизненной ренты:
1) снижение возрастного ценза с 75-ти до 70 лет;
2) изменение условий владения жилым помещением и проживания супружеской парой, так как не всегда муж и жена являются сособственниками жилого помещения и зарегистрированы в одном и том же месте;
3) внесение изменений в действующее в Санкт-Петербурге правовое регулирование для расширения категорий рентополучателей (ввести термин «семейная пара» для охвата таких пар, как братья, сестры, мать/отец и сын/дочь, где оба достигли возраста, указанного в Законе Санкт-Петербурга от 19.11.2014 №629-120 «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты», являются сособственниками жилого помещения, где совместно зарегистрированы).
«Такая корректировка условий заключения договоров государственной ренты, по мнению членов нашей рабочей группы, позволит расширить круг ее получателей, нуждающихся в дополнительной финансовой поддержке, - комментирует сформулированные предложения Светлана Агапитова. - Будем вместе с Жилищным комитетом и Горжилобменом продвигать эти инициативы».
Ранее по теме:
Как защитить пожилых людей от мошенничества с недвижимостью?